Mulți proprietari calculează greșit câștigul din vânzarea unei locuințe: iau prețul cerut și îl trec direct la „bani în cont". În realitate, între prețul din anunț și suma care îți rămâne efectiv se așază câteva costuri, iar cel mai des ignorat este impozitul pe care îl datorezi statului. Vestea bună este că nu trebuie să te ocupi tu de el. Vestea mai puțin plăcută este că, din 2023, aproape nimeni nu mai scapă de el.
Regulile s-au schimbat și e important să le știi înainte să negociezi. Impozitul pe vânzarea unui imobil se calculează în funcție de cât timp l-ai deținut: 3% din valoare dacă l-ai avut în proprietate până în trei ani și 1% dacă l-ai deținut mai mult de trei ani. Până în 2023 exista un plafon neimpozabil de 450.000 de lei, însă acesta a fost eliminat. Astăzi, impozitul se aplică la întreaga valoare, de la primul leu. De aceea, un cabinet notarial Sector 6 explică frecvent vânzătorilor, chiar la semnare, de ce suma finală diferă de ceea ce își imaginaseră.
Partea comodă este că nu trebuie să mergi la ANAF. Notarul calculează impozitul, îl reține la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare și îl virează statului, fără comisioane suplimentare. Tot notarul lămurește și cine plătește ce: impozitul cade în sarcina vânzătorului, în timp ce cumpărătorul suportă separat onorariul notarial și taxa de intabulare. Sunt aparent detalii de formular, dar cu efect direct asupra sumei pe care fiecare o pune sau o ia din tranzacție.
Cea mai costisitoare neînțelegere este legată de baza de calcul. Impozitul nu se aplică profitului tău, ci valorii tranzacției. Nu poți scădea din ea creditul ipotecar rămas, comisionul agenției, banii investiți în renovări sau prețul cu care ai cumpărat tu, cândva, locuința. În plus, dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă din grila notarială, impozitul se calculează la valoarea din grilă, nu la cea trecută în contract. Cu alte cuvinte, subevaluarea „pe hârtie" nu ajută la nimic.
Perioada de deținere face, așadar, o diferență reală de bani. Un apartament vândut la doi ani și zece luni de la cumpărare atrage 3%; același apartament vândut trei luni mai târziu, doar 1%. Uneori, o mică amânare a vânzării înseamnă o economie sensibilă. Iar în cazul unui imobil moștenit, perioada se calculează de la data decesului celui de la care l-ai primit, nu de la dezbaterea succesiunii, ceea ce face ca multe moșteniri mai vechi să beneficieze de cota redusă de 1%.
Concluzia, pentru oricine se pregătește să vândă, este simplă: impozitul nu mai este o surpriză dacă îl calculezi din timp. O discuție scurtă la notar, înainte să fixezi prețul și data, îți spune exact cât duci acasă din tranzacție. Iar în imobiliare, diferența dintre a ști și a presupune se măsoară, de cele mai multe ori, în mii de lei.
